二手房市场近况

[ http://www.hsfdcxx.com/ 来源:互联网 2012-08-13 13:33:05 浏览次数:2375]

二手房市场

我们监控的数据明显感觉到买卖双方在缩小,挂牌量跟前期的涨幅没有关系。以前可能卖房的会多让一些,但是现在这种现象明显的减少了,说明市场对卖房的心理产生了一定的作用,所以我们判断房价会有一定的上涨,但是大幅的上涨不太现实。因为第一个市场的供求比还是远远的供大于求,第二个国家限购令还没有取消,目前对于客户的优惠政策只针对刚需客户,刚才也说过了单一的客户完全流入这个市场中,包括长期的维持市场比较好的发展不太现实。我们认为价格方面肯定和以前有一些不同,可能卖房的心态会好一些,如果在限购令和市场没有发生大的情况下,房价上涨比较大的情况没有可能。

现在楼市有没有回暖的情况呢?

因为刚才三位从库存的角度和政策的角度,开发商的自我感觉阐述了一下。让我来看判断回不回暖的话,我从购房者的角度来探讨一下,现在这波行情很明显的特点是刚需占绝大多数,而且现在这种根本性的政策没有改变的话,刚需是购买的主力。但是刚需他们没有更多的钱,就是我在选房子的话,如果价格涨的太厉害,价格和品质差距太大,严重失衡的话我会不买,转向另外一个产品。尤其像孟老师说的现在市场上选择的面比较大,我肯定不去选性价比不好的房子,因为我也买不起,我选择买得起的,而且在我买的起的范围内性价比比较好的房子。购房者的心理觉得楼市的稳定反弹趋势肯定在,但是用回暖的词语,像2009年那样肯定是不会的,但是会有一定的缓和。

降息后,调控政策会否有所松动?下半年的楼市政策是否有可能出现转向?限购年内会有所松绑吗?  

我觉得中央政策肯定是以稳定为主,除了稳定为主恐怕不会出台新的政策,旧的政策比如限购限贷如果发生动的话,可能不仅仅是一个政策调整的问题,包括中央媒体、职能部门在多种场合表态,这是一个政治的问题,所以我觉得动的可能性比较少。但是今年2012年的调控特点,可能跟去年相比有一个新的变化,就是定向宽松,就是我二套三套很严厉,但是我首次置业包括保障房这块有一些比较大的支持。所以我觉得中央政策方面,如果说大的变化可能在二次购房或者三套购房方面没有松动的空间,但是对首次置业从中央到地方还是有一些明确的支持,因为调控的目的是把这个行业打垮。至于地方政府的考虑没有中央的高度,地方政府考虑很简单,活跃市场活跃经济,比如外贸不行靠扩大投资,扩大内需,实际上是两个,增加投资。 

地方政府的考虑相对来讲是贴近地方的影响,不能说地方政府和中央有博弈,但是我们看到地方政府方方面面的做法确实是在对楼市起支撑的作用。南京市场我们看到库存在增加,但是我们看到南京的土地供应一直是控制的比较严,如果土地供应比较少,对楼市肯定是有信心的,至少不会太坏。因为我供应的土地少,最后形成商品房的供应业少,地方政府可能出于收益,土地不可能亏本卖,但是它还是要追求土地市场的精神,就是要发挥它更好的效益。政府可能是这样考虑的,但是土地的供应,无论是市场的原因还是政府的原因供应在起一定的作用。其实不管是商品房的交易环节还是到二手房,行业一系列的东西,政府如果扩大内需对于楼市是有好的作用的,地方还是在支持合理的住房需求,这是政策方面的一个走向。

现在这样的状况,包括地方政府的一些小的微调,中央可以接受的情况下小的微调和央行降息的情况,到现在形成市场的反映,包括成交量的回升,这个情况下中央很愿意看到的现状,在没有根本性政策松动的情况下通过微调市场不会死,能够明显的活过来稳健的发展下去,起码能保证发展下去不会崩溃,这样可以争取更多的时间,又能够保证经济相对平稳一些的过程,既然它能达到这样的状况,那就没有什么必要逼着限购限贷去放开。

从这么长时间调控政策来看,市场过热后政府会采用两种手段,一种手段是经济的手段,通过很多财政的手段来达到目的,第二个是行政手段,这实际深不是正常的市场规律。打个比方来说,经济的政策或者杠杆的政策过热了咳嗽一声,一开始咳嗽一声,后来发现咳嗽没有用怎么办呢,就把你拿住。但是从现在来看的话,行政上的手段是核心的手段,是经济手段没有用了以后采取的强制性手段,从现在来看降息了是不是政策会松动,实际上不是的,不是说我不咳嗽了手就放开了,不是这样的。在调控策略上我觉得应该有一个目标,它一定是看到各个市场,或者各个城市指标项目或者调控成果,或者市场的变化制定我什么时候撤经济手段,什么时候撤调控手段的,所以关键还是看市场如何发展,在市场里面购房者包括开发商怎么去做的,这个东西才是衡量的标杆。

其实按中央的政策来讲,和去年相比稍微有点变动,以前觉得经济增长速度太快需要压抑,但是现在中央的方向有点改变。总的意义是一定要稳定的逐步发展,不要出现大的起伏。像前段时间有个地方政府的政策,只要触碰了限购令就毙掉,所以这种情况来看,目前我们觉得政府以后的发展方向可能会继续对部分的客户,或者是有选择性的提供一些优惠进行放松,但是像限购这种高压政策,最起码在短期时间内绝对不会打开。