2016年11月房地产新政

[ http://www.hsfdcxx.com/ 来源:衡水市住房和城乡建设局 2016-12-06 00:00:00 浏览次数:1975]

 

1产权保护顶层设计出台  70年宅地续期将有法可依

11月27日,《中共中央 国务院关于完善产权保护制度依法保护产权的意见》发布。这是我国首次以中央名义出台产权保护的顶层设计。《意见》为解决长期以来社会所关注的八大产权问题明确了方向。《意见》在多处对于公众关心的土地与房屋财产问题,作了说明和安排,明确提出:研究住宅建设用地等土地使用权到期后续期的法律安排、细化规范征收征用法定权限和程序、赋予农民更多财产权利等。作为顶层设计,《意见》逐条明确了各个任务的具体负责部门。相关配套实施方案正在制定中。

文件指出:研究住宅建设用地等土地使用权到期后续期的法律安排,推动形成全社会对公民财产长久受保护的良好和稳定预期。北京大学法学院教授常鹏翱认为,意见尊重并回应了民意,传递了一个重要信号:既然研究的是续期的法律安排,并强调形成受保护的良好和稳定预期,那么就意味着,对于个人住宅土地使用权到期后政府会收回的担心是不必要的。

落实用益物权 ,保护关于农民宅基地权益。文件指出:深化农村土地制度改革,坚持土地公有制性质不改变、耕地红线不突破、粮食生产能力不减弱、农民利益不受损的底线,从实际出发,因地制宜,落实承包地、宅基地、集体经营性建设用地的用益物权,赋予农民更多财产权利,增加农民财产收益。过去,农民对农房宅基地只拥有使用权,造成抵押贷款受阻,农民进城后宅基地使用权退出不畅,带来一系列问题导致农民财产权利难以实现。

文件指出:完善土地、房屋等财产征收征用法律制度,合理界定征收征用适用的公共利益范围,不将公共利益扩大化,细化规范征收征用法定权限和程序。遵循及时合理补偿原则,完善国家补偿制度,进一步明确补偿的范围、形式和标准,给予被征收征用者公平合理补偿。专家表示:宪法规定,国家为了公共利益的需要,可以依照法律规定对土地和公民私有财产实行征收或者征用并给予补偿。随着各地城镇化进程加快,土地矛盾日益凸显。目前,个别地方政府打着公共利益的旗号,占用和征收土地,只付出低价进行补偿,转手进行房地产开发。最终,政府和开发商攫取高额利益,而部分被征收人的合法权益没有得到保障,引发一系列群体性事件、刑事案件等尖锐矛盾,并造成失地农民等长远社会问题。

2、楼市调控升级  11月多地再度加码调控

在决策层再次要求控制好房价上涨态势的压力之下,地方调控继续升级,一些热点城市限购限贷力度收紧。

上海认房又认贷,无房但有贷款记录以及有一套住房的,购买普通住房首付50%,购买非普通住房首付70%。同时,上海银监局下发了《关于进一步加强个人住房信贷风险管理的通知》,要求辖内商业银行严格执行房地产市场调控政策,全面加强个人住房信贷风险管理。

杭州在此前基础上,针对非本市户籍购房增加需缴纳1年以上个税或社保证明的条件,未结清贷款购二套最低首付60%。第二次使用公积金贷款首付款比例从不低于20%调整为不低于30%。

武汉限购限贷同升级,本地家庭主城限购2套、外地限购1套且需提供2年纳税或社保证明;首套首付提高至三成,二套提高至五成。

成都深化因区施策,高新区南部园区、天府新区成都直管区户籍居民及缴纳1年社保或个税他区户籍居民,在本区无房的限购1套

天津针对本市居民首套最低首付比例提高至30%,贷款未结清购买二套首付40%。

深圳公积金认房,在深无房公积金首付比例最低为30%,名下在深拥有1套住房的首付比例不低于70%。

福州五城区范围内,第二次申请使用住房公积金贷款购房的,首付款比例不低于50%。

东莞公积金首付由二成提高至三成。

长沙市实施7条调控措施,分别是严格房价审查、严格预售网签、开展重点稽查、严查投机炒房、强化资金管控、增加有效供应、曝光不良企业。提出“两个确保”,即确保长沙房地产市场平稳、有序、健康发展,确保长沙房价实现11月份与10月份环比零增长。

业内人士分析,此轮“房地产牛市”主要由投资需求造成,热点城市、中西部核心城市,外地人购房比例高达四五成。而数据后面的宏观背景是:经济形势低迷,投资资产荒芜,地方债台高筑,居民杠杆攀升,汇率政策微妙,在诸多掣肘中,政府对楼市调控投鼠忌器。这一轮调控比以往更难。业内监管人士认为,宏观上看,货币政策既要防范资产价格泡沫,又要保持一定宽松,解决企业融资问题,让经济增长保持在合理区间。土地财政也是两难,财政收入不好,不能发挥调结构的作用;而依托高房价获得高地价的土地财政收入模式,显然又难以为继。

本轮调控虽然密集,但从调控手段到信贷政策,都有保有压,趋于精细,限购只是 “哪热打哪”,限贷基本不针对改善性刚需。“需求池”里的水不能一次性倒空,同时房价既不能过快上涨,也不能非理性下跌。业内预计,有北京、上海、深圳等地的先例,未来一些未达到调控预期的城市加大调控力度将是大概率事件,前段时间楼市过热的城市的交易量将进一步萎缩,房价下降的城市数量将进一步增多。

3、住建部严查房地产中介违规行为  发布房地产中介黑名单

11月25日,住建部召开了规范房地产中介行为持续整顿市场秩序电视电话会议。会议指出,房地产中介行业违法违规问题仍较为突出,严重侵害群众合法权益,扰乱了市场秩序,社会反映强烈,必须保持严查高压态势,持续整顿、常抓不懈。

会议要求,各地要将房地产中介机构编造散布谣言、发布虚假信息、赚取房源差价、挪用交易资金、违规开展金融业务、违规代理销售、无照经营等七类违法违规行为作为整治重点,依法从严从重从快进行查处。要视情节轻重,依法给予责令限期整改、暂停网签、处以罚款等行政处罚;对情节严重的,要在整改期内暂停中介机构所有门店的业务办理。在此基础上,还要将违法违规的中介机构公开曝光,列入严重失信企业“黑名单”,性质恶劣的要依法清出市场。构成犯罪的,要移送有关部门依法追究刑事责任。

住建部25日在其官网公布了近期各地查处的30家违法违规房地产中介机构名单,同时要求各地进一步规范房地产中介行为,持续整顿市场秩序。河北省列入上黑名单的有河北融海行房地产经纪有限公司、涿州市鸿运房产中介。

4、楼市调控严控房企融资  加强个人信贷审查

继银监会严禁银行理财资金违规进入房地产领域、上海证券交易所明确房地产公司债不得购置土地后,11月3日,上海市市场利率定价自律机制发布了《关于切实落实上海市房地产调控精神,促进房地产金融市场有序运行的决议》,进一步要求各商业银行严格落实上海市房地产调控政策,维护房地产金融市场秩序。

决议要求各商业银行切实强化自律管理,加强依法合规意识、风险防范意识和公平竞争意识,继续严格落实“沪九条”房地产调控政策,全面贯彻“沪六条”调控要求,自觉抵制扰乱市场秩序、突破政策规定的行为。决议重点强调,要继续加强对首付资金来源的审查,强化对借款人及其配偶收入证明真实性的审核,审慎评估借款人家庭偿债能力,严禁变相规避调控政策和住房信贷管理规定。决议同时要求各商业银行要切实防止信贷等各类资金,尤其是理财资金违规进入土地市场。这一轮调控的一个显著特点是严控房企融资和加强个人购房信贷管理。7月和10月的两次中央政治局会议都提到了“抑制资产泡沫”,第二次更是直接细化到了货币政策上,要求“在保持流动性合理充裕的同时,注重抑制资产泡沫和防范经济金融风险”。

控制信贷增长是此轮房地产市场调控的重要方向之一。据统计,自9月30日起,目前已有22个城市先后发布了新的楼市调控政策,具体措施就是限购、限贷、提高首付比例。在业内人士看来,货币是助推此轮房地产上涨的重要因素之一。因此,解决此次央行上海总部的《决议》则是首个地方性的金融领域楼市调控的“升级版”,从而进一步加强商品住房用地交易资金来源监管。在不少房企此前拼命拿地的背景下,严控土地交易资金来源,能够更好地降低整个房地产行业的风险。虽然《决议》主要针对的是上海,但对于今后其他各地启动类似调控具有指导意义。

5、住建部:全国工程质量治理两年行动达到预期目标

住建部副部长易军近日表示,全国工程质量治理两年行动推进有序,达到预期目标。通过两年行动,全行业质量意识得到普遍提高,违法违规行为得到有力打击,建筑业和工程质量管理制度体系更加完善。易军在全国工程质量治理两年行动总结电视电话会议上说,当前我国工程质量安全形势依然十分严峻,房屋垮塌事故还时有发生,常见质量问题还没有得到根治;建筑市场秩序还不规范,建筑业一些深层次问题还没有根本解决,制约了建筑业转型发展,埋下了工程质量安全隐患,亟须全面、系统的改革。

对下一步工程质量提升和建筑业改革发展,易军提出三个具体要求,包括严格落实参建各方主体责任、切实提高政府监管能力和全面深化建筑业改革。要督促工程参建各方严格强化质量责任意识,健全质量保障体系,积极推进工程质量管理标准化,提高工程项目质量管理和过程控制水平。要进一步明确监管范围,突出监管重点,强化对涉及公共利益和公共安全的工程地基基础、主体结构、工程竣工等关键部位、环节验收的监督检查,积极探索购买社会服务加强监管的模式。要做好顶层设计,找准改革路径,制定好政策措施,做好与现行制度的衔接。

6、住建部:全面落实装配式建筑发展目标促进建筑业转型升级

年初印发的《关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》提出,建设国家级装配式建筑生产基地。加大政策支持力度,力争用10年左右时间,使装配式建筑占新建建筑的比例达到30%。

陈政高在上海举行的全国装配式建筑工作现场会上说,装配式建筑是建造方式的重大变革,要全面落实装配式建筑发展目标和重点任务,并全面形成装配式建筑技术标准。要加快形成一整套装配式建筑的标准体系,加快制定装配式混凝土结构、钢结构、现代木结构三大结构体系的技术规程。同时,要加大基础产业建设力度。各地要结合本地实际和周边区域发展情况,加快培育能够集设计、生产、施工于一体的龙头企业和产业链重点企业。

进一步加大政策支持力度。各地要落实好装配式建筑部品部件生产企业相关优惠政策。鼓励各地在财政、金融、税收、规划、土地等方面出台支持政策和措施,引导和支持社会资本投入装配式建筑。

推动建筑业管理体制机制创新。要适应装配式建筑的发展,在勘察设计、部品部件生产、工程造价、招标投标、施工组织、质量监管等方面推进管理制度改革。大力推行工程总承包,实现工程设计、部品部件生产、施工及采购的统一管理和深度融合。

7、邢台11月28日起实施不动产登记

根据《不动产登记暂行条例》、《河北省人民政府办公厅关于进一步加快不动产统一登记工作的通知》精神,邢台市政府决定,在桥东区、桥西区、开发区、大曹庄管理区范围内集中实施不动产统一登记。2016年11月28日起,邢台市不动产登记中心正式受理不动产登记业务,颁发统一的不动产权证书、证明。登记类型包括集体土地所有权;房屋等建筑物、构筑物所有权;森林、林木所有权;耕地、林地、草地等土地承包经营权;建设用地使用权;宅基地使用权;海域使用权;地役权;抵押权;法律规定需要登记的其他不动产权利。农村土地承包经营权登记暂仍由原发证机关办理,按国家政策设置5年过渡期,过渡期满后纳入市不动产登记中心统一登记,具体时间另行通知。