关于进一步整顿规范房地产市场和建筑市场秩序的实施意见

[ http://www.hsfdcxx.com/ 来源:衡水市住房和城乡建设局 2016-05-09 00:00:00 浏览次数:876]

衡水市住房和城乡建设局

关于进一步整顿规范房地产市场和

建筑市场秩序的实施意见

 

各县市区住房和城乡建设局、各有关单位:

为进一步整顿规范我市房地产市场和建筑市场秩序,强化市场各方主体责任,及时预防、排查和消除工程质量安全隐患,避免恶意拖欠和“卷资”行为的发生,保障市场各方主体的合法权益,促进我市建设事业持续健康发展,根据《中华人民共和国建筑法》、《城市房地产开发经营管理条例》和《中华人民共和国招标投标法实施条例》等有关规定,结合我市实际,制定本实施意见。

一、目的和意义

近年来,我市整顿规范房地产市场和建筑市场工作取得了一定成效,违法违规行为在一定程度上得到遏制,房地产与建筑市场秩序有所改善。但是,由于多方面的原因,房地产市场和建筑市场秩序中存在的一些不良现象仍然没有从根本上得到扭转。违规开发、违规预售、不履行建设法定程序、任意压低造价和压缩工期、恶意拖欠等问题仍比较突出,这些问题的存在影响了工程质量安全,危害了人民群众的生命安全,引发了一些经济和劳务的纠纷,甚至侵害了国家和社会公众利益。同时,在管理方面也一定程度上存在着执法不到位、各自为战的现象。整顿和规范房地产市场和建筑市场其本质要求和目的就是制止违规开发和违规建设、规范建设程序、保护居民住房消费积极性,保障工程质量安全,促进建设事业持续健康发展,对实现我局“三个一流”重要目标,营造良好的市场经济秩序,推动和谐社会的构建具有十分重要的意义。

二、工作重点

整顿规范房地产市场和建筑市场,重点加强对“城中村”改造、“三年大变样”、“三年上水平”、开发区、城乡结合部等工程建设活动的监督管理,重点查处以下所列违法违规行为:

(一)房地产市场方面,重点规范:违规开发、违规预售、不足额缴纳物业专项维修基金、违规委托代理销售、不按规定提供或履行住宅质量保证书和使用说明书、虚假广告、面积"短斤缺两"、中介市场混乱、合同欺诈、物业管理不规范等消费者反映强烈的行为。

(二)建筑市场方面,重点规范:一是项目开发等单位不依法招投标、未按规定委托监理、借“三年大变样”与“三年上水平”之名规避招投标和不办理施工许可证、不按规定竣工验收备案等违反建设法定程序的行为;二是开发建设各方责任主体不执行工程建设强制性标准、施工现场不认真履行岗位职责、偷工减料、任意压低造价和压缩工期、未提供建设工程安全生产文明施工专项措施费用、未依法领取《安全生产许可证》承接工程等影响工程质量安全的行为或造成质量安全事故的;三是施工企业等单位违法垫资、违法分包、转包或挂靠、出借资质、不严格落实农民工保障金、违法劳务用工、拖欠民工工资、拖欠工程款、开发项目签订“阴阳合同”或“霸王条款”等扰乱市场秩序的行为;四是外地进衡开发等企业未办理登记备案、以包代管的行为;五是未按规定及时进行质量投诉处理,引起用户集体上访或造成其他严重后果;六是在尚未竣工的建筑物内设置员工集体宿舍的。

三、工作措施

整顿规范房地产市场和建筑市场秩序是一项长期的工作,市县住房城乡建设主管部门要统一思想、提高认识,建立长效机制,长抓不懈。整顿规范工作既要加强联合执法或综合执法,又要加强日常监管,做到有法必依,执法必严,违法必纠;既要强化市场主体法律意识,又要加大对违法行为的惩治力度;既要规范执法行为,又要强化制约手段。

(一)实施行政联合执法

为切实解决当前我市房地产市场和建筑市场存在的突出问题,市局成立联合执法领导小组,统一组织我市建设行政联合执法工作。领导小组组长由卢援助局长担任,夏金城副局长和李建华副局长任副组长,成员由法制机构、纪检监察机构和执法机构负责人组成。领导小组下设办公室,具体负责全市住房和城乡建设联合执法工作,办公室设在市局法规科,夏金城兼任办公室主任。

联合执法不仅要检查在建开发项目,而且要对建设、勘察、设计、施工、监理、招标代理、销售代理等市场主体进行全面清理和整顿,其主要内容有:动态监管企业和个人资质资格;动态监管项目资本金、项目建设资金、农民工工资保证金、外埠企业进冀(衡)信用保证金的到位或使用情况;执行有关法律法规和工程建设强制性标准,确保工程质量和安全生产的情况;动态监管包括房地产预售在内的房地产销售市场和建筑劳务用工情况;督查指导全市住房和城乡建设行政执法工作。

联合执法采取定期检查方式,每2-3个月组织进行一次,每次检查不少于十个项目;同时,落实层级监督检查制度,加大对县级主管部门和建设项目的联合执法力度,每半年联合检查一次。凡在联合执法过程中发现行政相对人涉嫌违法违规的可直接查处,也可移交有关执法机构;发现执法单位或执法人员行政不作为或乱作为、监管不到位的、对执法案件存在“以改代罚”、以少代多或“以罚代刑”等行为的,依据《河北省行政执法过错责任追究办法》严肃追究相关单位、相关人员的责任。

(二)加强日常业务动态监管

1、加强房地产市场日常业务动态监管。

(1)加强开发企业资质管理。严格执行《城市房地产开发经营管理条例》、《河北省建设厅关于房地产开发企业资质审批有关问题的通知》,各房地产开发企业办理资质延期、核定、升级时须在资质证有效期届满30日内提出申请,逾期将进行资质降级或注销处理。暂定开发资质一年、四级开发资质三年之内无业绩的房地产开发企业视情况给予资质降级或注销处理;三级(含)以上房地开发企业三年之内无业绩的,提请上级房地产开发主管部门给予资质降级或注销处理;在衡水行政区域内申请房地产开发资质的企业、变更注册地址的房地产开发企业,须使用“非住宅”性质的且具备房地产开发企业办公条件的场所作为企业注册地址;安平、冀州两个扩权县的房地产开发企业办理三级(含)以上开发资质相关业务的,省房地产开发主管部门审批后,须到市住建局备案。

(2)严格执行外地企业进衡登记备案制度。加强对外地进衡企业开发、施工、勘察设计、监理、中介等资质的审核登记,把好市场经营主体准入关,及时办理进冀(衡)备案手续。各县(市、区)住建部门负责督促在本辖区内异地企业及时到市住建局办理相关进冀(衡)备案手续,凡未办理登记备案的,不予办理建设项目的房地产开发和建设开工、质检、安检等手续。为避免和降低“拖欠”和“卷资”行为的发生,引导我市房地产市场良性竞争,应积极为信用度高、资金实力雄厚、业绩显著和依法经营的二级以上(含二级)外埠开发企业办理手续,严格控制三级以下(含三级)外埠企业入衡手续。

(3)加快完善商品住房预售资金监管制度。严格执行住建部《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》(建房〔2010〕53号),确保开发企业商品房预售资金全部用于工程建设,保证预售资金安全,维护购房人的合法权益,商品住房预售资金要全部纳入监管账户,由监管机构负责监管;预售资金可按建设进度进行核拨,但必须留有足够的资金保证建设工程竣工交付。

(4)加强房地产销售代理和房地产经纪监管。凡是实行代理销售商品住房的,应当委托在住建主管部门备案的房地产经纪机构代理。房地产经纪机构应当将经纪服务项目、服务内容和收费标准在显著位置公示。不得通过签订“阴阳合同”违规交易,不得发布虚假信息和未经核实的信息。全面推行房地产中介服务人员持证上岗制度,对所有从事房地产中介服务的机构和人员进行全面清理、整顿,对未取得资质证书、超范围从事中介业务以及中介行为不规范的房地产中介服务机构,要责令停止中介业务,并处相应罚款。

(5)加强商品住房预售行为监管。未取得预售许可的项目,房地产开发企业不得进行预售,不得以认购、预订、排号、发放VIP卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用,不得参加任何展销活动,不得将企业自留房屋在房屋所有权初始登记前对外销售,不得采取返本销售、售后包租的方式预售商品住房,不得进行虚假交易。取得预售许可的商品住房项目,房地产开发企业要在规定的时间内一次性公开全部准售房源及每套房屋价格,并严格按照申报价格,明码标价对外销售。禁止在房地产广告中出现各类乱评比、乱排序等对房地产项目进行综合评价的内容。严格商品住房买卖合同签订和备案制度。严格实行签约和购房实名制,不得进行虚假交易加强开发项目竣工后初始登记,对不按照规定办理初始登记的开发企业,造成业主无法办理分户证,多次出现上访告状事件的,将严厉进行查处,限期责令改正,逾期不改,记入信用档案,进行降级处理。

(6)加强商品住房买卖合同管理。严格执行《商品房买卖合同示范文本》,买卖合同要按县域进行编号,各县(市)住建部门要进一步完善本县(市)的相关业务流程,以便进行有效的监管。开发企业应使用由市住建局统一监制的《商品房买卖合同》,不得私自变更合同强制性条款,不得提出侵害购房人合法权益等显失公平的条款,应按有关规定自签约之日起30日内到所在地住建部门办理登记备案手续。

(7)加强物业服务监管。物业服务与人民群众的生活息息相关,由此引发的物业纠纷等问题时有发生,直接关系到人民的切身利益,影响着和谐社会的构建。认真贯彻《物业管理条例》、《物业服务企业资质管理办法》和《住宅专项维修资金管理办法》。一方面,房地产开发企业在物业小区交付使用前,应按小区规划区面积,配备好千分之三的物业用房,应使物业用房地面、墙面、门窗等达到简装标准,保证水电暖齐全,并按规定足额收取住宅专项维修资金,否则,不予验收交付使用。另一方面,要通过完善我市物业和住宅装饰管理制度,规范物业服务合同等措施,明确业主、业主大会、物业服务企业的权利和义务,完善物业服务前期介入和承接验收制度,大力推行物业管理服务项目招投标,规范整顿物业服务行为。

2、加强建筑市场日常业务动态监管

(1)严格项目招投标监管。认真贯彻执行法律法规有关规定,严禁垫资施工,严禁带资承包,严禁将此类内容写入工程承包合同及补充条款,同时要对政府投资项目实行告知性合同备案制度。严格执行《衡水市住房和城乡建设局关于进一步规范房屋建筑和市政工程招投标活动的通知》,严格执行招投标和建筑工程总承包制度,建立健全招标方案审查制度。严格施工合同备案管理制度,严禁签订“阴阳合同”和“霸王条款”,并强化履约过程的监督,加强对施工合同履行情况的监督检查。对不依法接受招投标或者合同履行情况监督的,不得办理质监、安监和施工许可等其它住建手续。

(2)进一步加强建筑工程施工许可管理。一是严格施工许可制度:建设单位在项目开工前,应依法向工程所在住建行政主管部门申请领取建筑工程施工许可证,并接受其监督和管理,未经施工许可或者专项工程许可的,在工程竣工验收备案时不予备案,不予办理产权产籍手续。二是严格施工许可条件:建设单位申请领取施工许可证,应具备《河北省建筑工程施工许可管理办法》规定的许可条件,房地产开发项目还应严格执行《河北省房地产开发项目资本金监督管理规定(试行)》的有关规定,凡是未达到许可条件的,一律不予颁发施工许可证。三是严格施工许可现场踏勘制度:住建部门应加强施工许可现场踏勘工作,要组织有关职能机构依法进行现场踏勘,通过踏勘,工程现场不具备施工条件的,应当按审批程序作出不予施工许可决定。同时,要认真执行工程竣工验收及备案制度,凡发现有违法行为的,要责令其工程建筑停止使用,经整改后重新组织竣工验收。

(3)加强工程质量安全动态监管。各级住建部门应严格执行《建设工程质量管理条例》和《建设工程安全生产管理条例》,将工程质量安全监管与建设市场资质资格监管、施工许可监管、预售许可监管有机结合,加强督促检查、实行动态监管,严格落实工程质量安全事故“一票否决制”。结合工程建设领域突出问题和专项治理活动,重点核查有关企业的工程质量和安全生产责任制以及各项管理制度措施的落实情况,及时排查和消除工程质量安全隐患,有效预防工程质量和安全生产事故。坚持和完善部门联合执法机制,对工程质量和安全生产违法违规行为,依法严厉处罚,认真做到“四不放过”,即事故原因没有查清不放过、事故责任人没有受到处理不放过、相关人员没有受到教育不放过、没有制定整改措施不放过。

(4)建设建筑劳务市场,规范劳务分包行为。建立有形建筑劳务交易市场,为建设工程总、分包提供交易场所和信息平台,将劳务分包交易从无形市场进入有形市场。在建筑劳务分包交易中心建立劳务人员信息化管理系统,对每个在建工程项目的建设单位、总承包企业、专业施工企业、劳务分包企业的基本情况,劳务分包合同签订情况,劳务队长配置情况,劳务作业人员名单及用工合同签订情况,劳务作业人员培训持证情况,工资发放情况等输入系统内,实施系统管理。并推行建筑劳务队长负责制度。

(5)加强工程建设从业人员管理。明确企业负责人和项目负责人责任,建筑施工企业应当建立企业负责人及项目负责人施工现场带班制度,并严格考核;项目负责人在同一时期只能承担一个工程项目的管理工作;项目负责人每月带班生产时间不得少于本月施工时间的80%,要全面掌握工程项目质量安全生产状况,加强对重点部位、关键环节的控制,及时消除隐患,要认真做好带班生产记录并签字存档备查。

加强注册执业人员管理。勘察设计项目负责人、施工单位项目负责人以及项目总监理工程师应当由注册执业人员担任,并实行严格的岗位负责制。注册执业人员参加法律法规和专业培训的情况要记入个人执业记录,未按规定参加培训的注册执业人员不得延期注册。住建部门应当加大对注册人员出借证章、重复注册等行为的查处力度,注册人员的诚信记录,应作为单位参加投标的条件。

加强对劳务作业人员管理和技能培训。各用工单位使用劳务人员,应当建立劳动合同关系,并实行实名制登记,建立人员信息档案,发放人员信息卡或工作证,持证上岗;特种作业人员必须根据安全生产的规定持证上岗,一经发现无证上岗的,立即责令其停工整顿。对于新入工地的非专业人员,要对其做好上岗、转岗前的培训,全面提高其操作技能和安全生产意识。

(三)加强施工现场管理

1实行工程竣工永久性标牌制度。工程项目竣工后,建设单位应在建筑物明显部位设置永久性标牌,载明建设、勘察、设计、施工、监理单位等工程质量责任主体的名称和主要责任人姓名,接受社会监督,落实国务院确定的工程质量终身负责制。

    2、严格施工单位现场管理。施工总承包单位对施工现场的质量和安全负总责,分包单位和专业承包单位应服从总承包单位的安全生产管理,否则造成的安全生产事故,分包单位和专业承包单位要承担主要责任。总承包单位要编制与承包工程的规模、技术复杂程度相适应的施工方案,并在施工现场设立项目管理机构,指导现场施工。要根据投标时的人员名单派驻技术、经济管理人员,其中项目负责人、技术负责人、项目核算负责人、质量、安全管理人员应与本单位有劳动合同关系的人员相符,合同备案时应包括项目管理的机构和人员,不得擅自变更技术和经济管理人员。工程施工时,项目经理和质量安全管理人员应常驻现场。施工现场各施工单位对所承揽工程的质量安全负责,应按照设计图纸、技术标准和施工规范进行顺序施工,严格执行安全生产要求,认真落实设计方案中提出的专项质量安全防护措施。对工程的关键部位、关键环节、关键工序和危险性较大的分部分项工程,应制定专项施工方案,落实安全防护措施,确保施工安全。全面落实“三项重要制度”(领导带班制度、重大隐患挂牌督办制度、生产安全事故查处督办制度),加强专项施工方案实施检查,对重大隐患实行挂牌督办、跟踪整改。

3、加强工程监理现场责任。全市建设工程实行监理向工程质量安全监督机构定期报告制度,项目总监理工程师按照管理部门规定的内容,定期向质量安全监督机构报送施工现场监理情况的报告。监理单位要切实履行施工现场监理责任,选派具备相应资格和能力的总监理工程师和监理工程师进驻施工现场,实行总监理工程师现场负责制,监理日志和监理提出的整改通知书,必须由总监理工程师或者其委托的监理人员签字。工程监理应当加强施工现场巡查,现场有施工时,必须有符合规定的监理人员到现场实施监理。监理应当对质量安全施工组织设计和专项方案措施进行审查,对分包企业资质和人员到岗情况实施检查,及时发现、制止施工现场中的各类违法违规行为,对质量安全隐患,监理应当要求施工单位停工整顿并书面报告建设单位。制止无效时,应当及时报告工程质量安全监督机构。监理未履行对重大安全隐患督促整改和报告责任的,依法予以处罚。

    4、加强勘察设计现场服务。勘察、设计单位应当严格执行法律法规和工程建设强制性标准,防止因勘察、设计不合理导致质量安全事故的发生。工程设计应当考虑施工安全操作和防护的需要,设计文件中需注明涉及施工安全的重点部位和环节,以及使用建筑材料的性能等内容,并对防范质量安全事故提出建议。勘察、设计单位要加强工程建设过程中的现场服务,在建设工程施工前,向施工单位和监理单位说明建设工程勘察、设计意图,解释建设工程勘察、设计文件,指导施工单位按照设计要求和相关技术标准进行施工。勘察、设计单位未执行强制性标准所造成的工程质量安全事故,后果严重的,责令停业整顿,依法降低资质等级或者吊销资质,造成损失的,依法承担赔偿责任。

5、加强中介服务机构管理。工程质量检测和施工图审查等中介服务机构应当依法依规开展服务,对所承担业务的工程质量安全负责。对编制虚假检测报告、施工图审查意见出现重大失误或弄虚作假的中介服务机构,暂停其承接新的业务,情节严重的,依法降低或者吊销资质,对审图机构取消认定或者不予再次认定。

四、加大执法力度,严肃查处违法违规行为

(一)加大违法行为惩治力度。对有违法违规行为的开发建设及勘察、设计、施工、监理、招标代理等企业,要按照有关法律法规,视情节轻重,分别给予罚款、责令停业整顿、降资质等级,直至吊销资质证书的处罚。行政处罚要严格按照法律法规和我市住房和城乡建设行政处罚基准制度执行,决不能降低处罚标准。对于违法违规行为,不仅要追究、处罚责任单位,还要追究、处罚到责任人。按照相关规定,凡是给予单位行政处罚的,对单位直接负责的主管人员和其他直接责任人员也要依法处以相应的处罚;对于注册执业人员因过错造成质量安全事故的,要责令停止执业或吊销执业资格证书,情节特别恶劣的,终身不予注册。整顿和规范两场秩序要与惩治腐败相结合,对于国家机关工作人员和领导干部违反规定干预或者插手工程发包、承包以及其他建筑市场违法违纪案件,特别是重大质量安全事故幕后的腐败案件,要排除一切阻力和干扰,坚决一查到底,决不姑息,触犯刑律的,依法向司法机关移送。

(二)推行行政执法联动,实施综合治理。在联合执法和日常监管活动中,发现违法违规行为立案查处时,市住建局将填写《执法联系单》发各县(市)区住建行政主管部门和市局相关各执法单位(科室),在对违法违规行为整改或行政处罚到位前,各相关部门和执法单位(科室)应及时予以协作配合并暂停相应相对人的业务。违法行为处理到位之后,通知恢复相应相对人的有关业务。

(三)加大市场准入清出力度。

 1、加强资质审查,严格市场准入。严格按照资质管理规定要求,做好新申请四级(暂定级)开发企业、三级建筑业企业资质审批工作,要明确责任,严格把关,重点审查企业注册资本金、人员、业绩等各项指标是否符合资质标准,认真核实企业申报资料的真实性,对弄虚作假和不符合资质标准要求的坚决不审批。

 2、通过对企业和个人资质资格条件的动态监管,取消(或降低)不再符合资质资格条件、违法违规和发生质量安全事故及出现腐败案件企业和个人的资质资格;对不服从当地住建主管部门管理,不在市住建局备案、发生质量安全事故、有严重违反法律法规的行为、拖欠农民工工资造成群体性上访事件的企业,按照相关规定,坚决清出我市市场。

(四)实行黑名单制度。对于受到行政处罚的企业和个人,按照《河北省住房和城乡建设厅关于做好全省建筑业企业信用综合评价体系信息采集录入的通知》和《河北省建设行政相对人违法记录管理办法》要求及时录入不良信息管理系统,对严重违法违规企业和个人列入黑名单,上报市政府、省建设厅,在全省范围内通报,1-3年内不得在我市行政区域内承揽相关业务; 对列入黑名单的违法案件,要定期在新闻媒体公开曝光,起到威慑和警示的作用,督促市场各方主体守法经营。

五、规范行政执法行为

(一)严格执法程序。市县两级住建部门要加强行政许可、行政处罚、行政确认、行政强制等具体行政执法行为的内部监督,认真贯彻执行《河北省行政许可案卷标准》和《河北省行政处罚案卷标准》,在本级机关作出决定之前,均应由法制机构人员对执法程序落实情况、资料合法性情况和案卷规范情况进行检查并签字认可,将法制监督环节纳入行政执法内部审批程序。认真执行行政处罚程序制度、行政审批程序制度和行政强制程序制度。贯彻落实省政府依法行政四项制度。

(二)加强行政备案监管。在本市行政区域内从事建筑和房地产开发经营活动的单位、组织和个人,应按照有关规定及时、准确、完整地填报相关登记备案表,相关单位(科室)应予以受理,按照本机关内部审批制度报主管局长、局长批准,并建档立卷。上一环节的住建行政备案将作为本部门办理下一环节业务的必备依据之一。业务所在地为衡水市区的填报一式两份,市住建局备案入卷一份、企业留存一份;业务所在地在各县(市)的填报一式叁份,报市住建局一份、县主管部门备案入卷一份、企业留存一份。对于各类执法活动应按照有关要求规范使用各类执法文书,建立健全执法台账和执法档案(案卷)。

(三)坚持培训上岗制度。行政执法人员必须经过培训考核合格后上岗。局法规科每年组织一次培训学习并考试。考试不合格的,待岗一个月后补考;连续二次考试不合格的,调离执法工作岗位。

(四)加快完善规章制度。要加快制定与法律法规、政策相配套的规范性文件,修改相关规章制度,对一些重点、难点问题进行明确,统一规范、统一标准。各有关单位要主动加快本单位制度建设,在不违反法律原则的前提下,积极探索,大胆创新,结合实际,针对现行法律法规界定不清晰、可操作性不强等问题,制定政策措施,特别是要对一些实际工作中行之有效的做法和经验,认真总结提炼,使之上升为规范性文件。

六、健全房地产与建筑市场信用统一平台

市县两级住建行政主管部门要充分运用计算机及信息网络技术强化监管手段,加快推进建设市场信用体系建设,构建统一的工程项目、企业资质、执业人员、市场行为、执法人员、执法行为等信用信息管理平台和数据库,实现信用信息共建共享、互联互通,实施全过程、全方位监管,提高住建管理的效率和水平。建立建设市场各方主体和监管主体信用评价综合体系,对工程项目交易、商品房交易、施工许可、质量安全监督、商品房预售许可、竣工验收备案、交付使用以及各方主体市场行为和监管行为进行综合评价,并将评价结果记入信用档案,纳入信用综合体系,作为考核企业资质、开发建设、招标投标的依据,作为执法人员岗位评定,职务升降、职称评定、年度考核的依据。