二手房交易合同内容详解

[ http://www.hsfdcxx.com/ 来源:互联网 2012-08-13 13:19:13 浏览次数:1844]

律师表示,设立三方主体是新试用的合同范本最典型的特点,以前的合同多数只针对买卖双方,并不利于保护买卖双方和中介方的利益,对中介方的权利和义务也没有明确约定;由于违约责任规定很简单,但违约的情况、种类很多,中介公司自己的合同很难界定,新文本对违约责任作了明确规定;对买卖双方的税费及支付方式有明确约定,便于交易双方交易之前进行准备和衡量。
 
内容解读
 
合同的前面设置了买方、卖方、中介方的详细情况,必须填写。避免不规范的中介欺骗消费者。就二手房合同内容,律师总结出了12项要点。
 
要点1:详细规定了房屋基本概况。包括房屋坐落、产品、书证号、丘号、幢号、房号、结构、总层数、所在楼层、建筑面积、设计用途、共有人、土地情况、租赁情况、抵押情况、使用年限等。目的在于提醒交易三房详细了解房屋的各方面情况,尤其是以前容易忽略的租赁情况、抵押情况等方面,避免交易后发现房屋已经出租,而承租方不配合的情况出现,也避免所交易的房屋属于抵押资产。
 
要点2:房屋成交价格中,明确规定价格为按套转让价格,包括房屋的附属设施、设备、物品等。这是因为大多数二手房的公滩较小,有的存在使用面积超过产权面积的情况,所以约定按套转让。此外,以前的二手房交易经常出现交易成功后,卖方搬走所有家具,甚至包括门窗等附属物品的问题,新的合同则明确约定了哪些东西是随房屋一起交易的设施、设备、物品。避免过多的纠纷。
 
要点3:明确规定了房屋所有权证过户方式及税费支付的具体方式、办证所需提交的资料,以及办证时间,办证责任方。如果交易因为未能及时办证而失败,可以明确责任方。
 
要点4:房款支付。按照一次性付款、分期付款、担保贷款三种方式,明确支付金额、支付时间、付款条件、余款支付时间、甲方提供贷款资料时间等内容。同时规定了甲方逾期付款的违约责任,以及违约处理情况,违约金的具体比例或者金额。避免因为约束不清,而产生三方因房款无法及时支付、贷款无法按时办理等问题引起的纠纷。
 
要点5:房屋支付。明确规定双方必须填写交房时间,房屋一经交付,乙方和丙方不再承担任何维修责任。约定了交房的三种方式;同时约定交付内容:乙方迁出房屋,结清已发生的全部水、电、气、电话、收视费、宽带、物管费等,交付房屋钥匙;约定了乙方逾期交房的违约责任,以及具体处理方式,违约金比例或者金额,甲方有权要求是否继续合同等。有效防止乙方故意延迟交房等问题引起的纠纷。
 
要点6:佣金。明确要求甲方和乙方都必须填写支付佣金的金额,以提醒乙方也有责任支付佣金,而以前成都的二手房交易多数都是约定成俗由甲方独自承担。[next]
 
要点7:规定了合同履行期间任何一方要求变更合同条款的,应及时书面通知相对方,并征得相对方的同意后,在约定的时限内,签订补充协议,注明变更事项。并明确规定了擅自变更合同的责任承担方。
 
要点8:违约责任。1、明确规定当丙方发生无正当理由解除合同;与他人或其中一方私下沟通,损害委托方利益;其他因丙方过失,导致合同无法继续履行三种情况时,丙方必须对甲、乙方承担违约责任:全额退还佣金、所代收的房款及各项费用、文件资料,同时规定了赔偿金额或比例。2、当甲、乙方发生无正当理由解除合同;相互或与他人私下沟通,损害丙方利益;为按照合同约定提供必要的文件资料和配合手续,造成丙方无法履行合同;其他因甲、乙双方造成丙方无法完成委托事项或无法继续履行合同等情况时,甲、乙方对丙方承担违约责任,全额退还所收取各项费用、文件资料,同时由违约方支付佣金给丙方,同时约定追加赔偿方式。3、约定了甲、乙双方之间的违约情况和赔偿方式和比例、金额。
 
要点9:规定了三方免责的情况。1、因不可抗力致使合同无法履行的;2、因相关政策、法规变动致使合同无法履行的。
 
要点10:约定了合同履行过程中发生争议时的两种解决方式。
 
要点11:提醒合同未尽事宜采取附件形式补充,避免因合同为约束到的问题引起纠纷。
 
要点12:合同规定一式三份,甲、乙、丙三方各执一份,具有同等法律效力。
 
合同范本最后明确规定甲、乙、丙三方必须填写相关负责人名字、电话,并分别签章,丙方必须填写注册房地产经纪人名字、注册号、协理、协理号,以保障合同的安全性。